Ngày 07/4/2023, Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chính thức công bố Top 10 Công ty Bất động sản năm 2023.

Đây là kết quả nghiên cứu độc lập của Vietnam Report, được xây dựng dựa trên nguyên tắc khoa học và khách quan nhằm ghi nhận và tôn vinh những doanh nghiệp trụ cột (key player) của ngành Bất động sản đã và đang nỗ lực hết mình đạt nhiều thành tựu trong việc cung cấp sản phẩm cho khách hàng, tạo dựng được hình ảnh ấn tượng trong mắt công chúng và nhà đầu tư, thể hiện bản lĩnh vững vàng với năng lực tài chính ổn định, sức chống chịu tốt khi phải đối mặt với khó khăn chồng khó khăn từ sự suy giảm nguồn cung giai đoạn trước COVID-19, những hệ lụy của đại dịch cho tới cuộc xung đột Nga - Ukraine, biến động giá nguyên vật liệu, lạm phát leo thang và lãi suất tăng mạnh… Các doanh nghiệp được lọc ra từ cơ sở dữ liệu về các doanh nghiệp Việt Nam trong các nghiên cứu xếp hạng của Vietnam Report thuộc ngành Bất động sản với dữ liệu tài chính cập nhật đến ngày 31/12/2022 kết hợp sử dụng phương pháp Media Coding (mã hóa dữ liệu báo chí trên truyền thông), khảo sát đối tượng nghiên cứu và các bên liên quan nhằm đưa ra đánh giá tổng hợp, khách quan và đầy đủ nhất về DN xuyên suốt giai đoạn khó khăn vừa qua, làm nổi bật lên những tên tuổi sau.

Danh sách 1: Top 10 Chủ đầu tư Bất động sản năm 2023

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty Bất động sản năm 2023, tháng 4/2023

Danh sách 2: Top 10 Công ty Bất động sản công nghiệp năm 2023

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty Bất động sản năm 2023, tháng 4/2023

Bức tranh ngành Bất động sản năm 2022: Đầu năm sôi động, cuối năm “bất động”

Bước ra khỏi đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản 2022 đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển. Hàng loạt chủ đầu tư đã lên kế hoạch mở bán dự án ngay từ quý 1. Không chỉ dừng lại ở đó, bất động sản cũng vươn lên vị trí số 2 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý 1/2022 cao nhất 5 năm đạt gần 1 tỷ USD, con số này cao hơn khoảng 10% so với cả năm 2019 và chỉ thấp hơn khoảng 10% so với cả năm 2017, 2018 - giai đoạn trước khi đại dịch xuất hiện, theo báo cáo của Cushman & Wakefield.

Sự sôi động của thị trường trong quý 1 không chỉ từ phía cung mà còn ở cả phía cầu. Trong tháng 2, mức độ quan tâm đến sản phẩm bất động sản tăng ở hầu hết phân khúc với mức tăng trung bình 23,0% so với tháng 1. TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức tăng lần lượt là 29,0% và 22,0%. Đáng chú ý, loại hình đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh thành. Trong đó, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng là ba khu vực có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 41,0%, 35,0% và 32,0%. Điểm đáng chú ý trong quý 1 là nhu cầu tìm kiếm chung cư bình dân đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng mạnh 36,0% ở cả hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá chung cư Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Theo Bộ Xây dựng, giá nhà, đất quý đầu năm tăng 6% nhưng thực tế có nhiều nơi giá đất tăng từ 50-100% so với tháng 10/2021.

Kể từ tháng 4/2022, thị trường lắng dần với sức mua giảm đầu tiên ở phân khúc đất nông thôn, đất nền rồi lan sang thị trường căn hộ trung - cao cấp ở các đô thị lớn, số lượng giao dịch giảm dần. Tình trạng này kéo dài đến hết năm 2022 do hàng loạt khó khăn đè nén. Sự khó khăn này bắt đầu xuất hiện khi Nhà nước thực hiện các chính sách nhằm thắt chặt tín dụng ngành Bất động sản để hướng tới mục tiêu tăng trưởng bền vững và tăng cường thanh tra, kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, việc nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào vòng lao lý đã gây ra tâm lý bất an cho toàn thị trường, khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải dừng đột ngột. Theo nhận định của phần lớn chuyên gia, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.

Theo thống kê của CBRE, quý 4/2022 tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 1.312 căn hộ mới được chào bán và 1.155 căn hộ chào bán thành công, giảm 85,0% so với quý trước, tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019. Đây cũng là lần đầu tiên số căn hộ bán được trong quý thấp hơn số lượng căn hộ mới chào bán kể từ sau đại dịch COVID-19. Không chỉ với phân khúc căn hộ dịch vụ, phân khúc văn phòng cho thuê cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, nhất là ở TP. Hồ Chí Minh. Khi chỉ trong quý 1, phân khúc này đã ghi nhận mức hấp thụ tốt với 17.000m2, xấp xỉ 32,0% năm 2021. Tuy nhiên, đến quý 4 – thời điểm đáng lẽ thị trường hoạt động sôi động nhất trong năm, tỷ lệ diện tích cho thuê bắt đầu chậm lại chỉ còn 8.000 m2, giảm hơn nửa so với quý 1. Các phân khúc như nhà biệt thự, liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng,… cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ giảm kỷ lục, có phân khúc còn ghi nhận số lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra quyết định.

Mặc dù nhiều phân khúc của thị trường bất động sản rơi vào điểm nghẽn, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường khi tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp từ 85,0% trở lên. Trong suốt năm 2022, thị trường công nghiệp phía Bắc duy trì hoạt động tích cực. Đến cuối năm 2022, Bắc Ninh và Hưng Yên là hai tỉnh ghi nhận nhiều khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Do nhu cầu mạnh mẽ từ nhiều lĩnh vực khác nhau, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các thị trường cấp 1 tại miền Bắc (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên và Bắc Ninh) đạt 83,2% tính đến quý 4/2022. Miền Nam cũng đón nhận tin tích cực từ phân khúc bất động sản công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 90,0% đối với thị trường tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh lần đầu tiên lọt vào Top 3 điểm đến đầu tư hàng đầu tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, có đến 28,6% doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cho biết, doanh thu và lợi nhuận của họ tăng trưởng trên 15% so với năm 2021. Mặc dù đây không phải là con số lớn nhưng trong bối cảnh toàn ngành gặp khó khăn, đây cũng là thành tích đáng ghi nhận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.

Với một bức tranh phân mảng theo thời gian và theo phân khúc trong năm 2022, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản có sự phân hóa mạnh. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2022, số doanh nghiệp bất động sản giải thể nhiều hơn so với thời kỳ bùng phát COVID-19 với gần 1.200 doanh nghiệp trong khi đó số doanh nghiệp giải thể năm 2021, 2020, lần lượt chỉ 861, 978. Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, có đến hơn 70,0% doanh nghiệp bất động sản cho biết doanh thu và lợi nhuận trong năm 2022 giảm mạnh so với năm 2021.

Bức tranh ngành bất động sản năm vừa qua cũng được phản ánh chân thực qua lăng kính truyền thông. Kết quả phân tích truyền thông trên các đầu báo, kênh truyền thông có ảnh hưởng cho thấy ngành bất động sản trong những tháng cuối năm vừa qua đang phải đón nhận lượng thông tin tiêu cực lớn nhất trong ba năm trở lại đây. Lượng thông tin tiêu cực chỉ được kiểm soát tốt (mức dưới 10%) đến hết tháng 7, bước sang các tháng tiếp theo với những diễn biến kém tích cực trong kết quả kinh doanh, lãi suất tăng mạnh, kênh huy động từ trái phiếu gặp khó khăn khiến dòng vốn tắc nghẽn đã làm cho tỷ lệ thông tin tiêu cực tăng mạnh. Đáng chú ý có những thời điểm lượng tin tiêu cực vượt lượng tin tích cực (tháng 11/2022 và tháng 1/2023).

Hình 1: Diễn biến tin tích cực - tiêu cực về ngành bất động sản theo tháng

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding các doanh nghiệp bất động sản từ tháng 2/2020 đến hết tháng 1/2023

Về độ đa dạng hình ảnh trên truyền thông, 46,2% số doanh nghiệp đạt 10/24 nhóm chủ đề bao phủ. Top 5 chủ đề được nhắc đến nhiều nhất là: Cổ phiếu, Tài chính/Kết quả kinh doanh, Sản phẩm, Hình ảnh/Pr/Scandal và Đầu tư.

Hình 2: Top 5 chủ đề liên quan đến ngành bất động sản được thảo luận nhiều nhất

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding các doanh nghiệp bất động sản từ tháng 2/2020 đến hết tháng 1/2023

Tỷ lệ thông tin liên quan đến nhóm chủ đề Cổ phiếu đã tăng tỷ trọng từ 8,9% lên 13,7% và 19,4% trong 3 giai đoạn nghiên cứu gần đây nhất. Nhóm chủ đề Cổ phiếu có xu hướng tăng mạnh trong tháng 11/2022, đây là khoảng thời gian mà các doanh nghiệp bất động sản đang bị bủa vây bởi những tin tức liên quan đến đáo hạn trái phiếu, hoạt động giao dịch cổ phiếu cũng diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn này, chỉ số VN-Index xuống mức thấp nhất trong năm vừa qua.

Hình 3: Tỷ lệ thông tin liên quan đến nhóm chủ đề Cổ phiếu của ngành bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding các doanh nghiệp bất động sản từ tháng 2/2022 đến hết tháng 1/2023

Về chất lượng thông tin, doanh nghiệp được đánh giá là "an toàn" khi đạt tỷ lệ chênh lệch thông tin tích cực và tiêu cực so với tổng lượng thông tin được mã hóa ở mức 10%, tuy nhiên ngưỡng "tốt nhất" là trên 20%. Có 57,7% doanh nghiệp được nghiên cứu đạt mức 10%; 42,3% đạt ngưỡng 20% trong khi đó năm 2022 có 73,8% số doanh nghiệp đạt mức 10% này; 65,4% đạt ngưỡng trên 20%. Với kết quả trên đã phản ánh chất lượng thông tin đồng pha sụt giảm cùng kết quả hoạt động kinh doanh khi so sánh với năm trước.

Gỡ nút thắt dòng tiền để phá băng thanh khoản: Câu chuyện sống còn của ngành bất động sản năm 2023

Báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy trong quý 1/2023 lần lượt có 940 doanh nghiệp thành lập mới, 1.816 doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn và 341 doanh nghiệp giải thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Như vậy, số doanh nghiệp thành lập mới giảm 63,2%, số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn tăng 60,7% còn số doanh nghiệp giải thể tăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng trên có nguyên nhân chủ yếu do doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Một trong những đặc trưng của hoạt động kinh doanh bất động sản là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn. Trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán. Trong khi đó ở Việt Nam, các định chế tài chính chưa hình thành đầy đủ nên các doanh nghiệp trong ngành vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021. Tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua). Ngược lại, nguồn vốn huy động qua kênh cổ phiếu và trái phiếu còn đang rất khiêm tốn. Dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ở mức trên 15% GDP, trong khi Chiến lược tài chính đặt ra mục tiêu quy mô thị trường TPDN đến năm 2025 là 20% GDP và đến năm 2030 đạt tối thiểu 25% GDP. Vốn hóa thị trường cổ phiếu tính đến cuối năm 2022 trên cả 3 sàn giao dịch (HOSE, HNX và UPCoM) đạt 5.227 nghìn tỷ đồng, giảm 32,7% so với cuối năm 2021, tương đương 61,6% GDP năm 2021 và 55% GDP ước tính năm 2022, trong khi đó, ở các nền kinh tế phát triển, tỷ lệ này thường ở mức cao, xấp xỉ hoặc trên 100%. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, sự thăng hoa của thị trường chứng khoán và sự nở rộ của thị trường TPDN đã hỗ trợ doanh nghiệp có nhiều tài lực hơn để thực hiện các dự án đầu tư. Nhằm tạo dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Chính phủ đã có những động thái nhất định, bắt đầu từ việc thắt chắt các tiêu chí phê duyệt dự án, làm giảm nguồn cung bất động sản từ năm 2019. Đáng chú ý, động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu bằng việc mạnh tay xử lý một số tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp – mặc dù được đánh giá là cần thiết – nhưng cũng đã tạo ra tác động lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư, theo chia sẻ của các chuyên gia trong buổi phỏng vấn với Vietnam Report. Thêm vào đó, ba năm trở lại đây, bối cảnh môi trường kinh doanh có nhiều biến động lớn, lạm phát tăng cao khiến Ngân hàng trung ương các nước và Việt Nam phải chuyển từ chính sách nới lỏng sang thắt chặt tiền tệ (giảm cung tiền, tăng lãi suất) để kiểm soát lạm phát, ổn định môi trường kinh tế - xã hội. Những nhân tố trên làm cho các doanh nghiệp không chỉ suy yếu về năng lực tài chính mà còn ngày càng khó tiếp cận được các nguồn vốn ở cả kênh cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng ngân hàng, vay nước ngoài.

Hình 4: Giải pháp chính mà doanh nghiệp bất động sản thực hiện để đối phó với tình trạng thiếu hụt dòng tiền

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản, tháng 2/2022 và tháng 2/2023

Để đối phó với tình trạng thiếu hụt dòng tiền, 55,2% số doanh nghiệp bất động sản tham gia khảo sát của Vietnam Report lựa chọn giải pháp Vay từ các ngân hàng thương mại, tăng 4,1% so với năm trước đó. Tỷ lệ doanh nghiệp dự kiến sẽ thắt lưng buộc bụng, tiết giảm chi phí hoạt động tăng lên mạnh nhất, với 41,4% doanh nghiệp sẽ sử dụng giải pháp này. Tỷ lệ doanh nghiệp huy động từ kênh trái phiếu giảm mạnh từ 24,4% xuống còn 1,1%. Năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn trái phiếu bất động sản khi số lượng trái phiếu đáo hạn là khoảng hơn 119 nghìn tỉ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỉ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60,0% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỉ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5,9 nghìn tỉ đồng. Như đã phân tích ở trên, sức ép tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn, họ buộc phải kêu cứu tới các cơ quan chức năng. Chính phủ đã có biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ trái phiếu đúng hạn bằng việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Nghị định 08/2023 cùng với Nghị định 153/2020 và Nghị định 65/2022 được coi là những nỗ lực của Chính phủ nhằm khơi thông dòng vốn trái phiếu cho thị trường bất động sản xuyên suốt giai đoạn vừa qua.

Bước sang năm 2023 với những khó khăn tồn đọng từ giai đoạn trước như nguồn vốn bị tắc nghẽn, bất cân xứng cung cầu, sự chồng chéo trong các vấn đề pháp lý, và tác động của suy thoái kinh tế, triển vọng ngành bất động sản trong thời gian tới chưa lạc quan, theo tổng hợp phỏng vấn chuyên gia và khảo sát doanh nghiệp của Vietnam Report.

Hình 5: Mức độ quan tâm của doanh nghiệp bất động sản đối với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản, tháng 2/2020, tháng 2/2021, tháng 2/2022 và tháng 2/2023

Tín hiệu tích cực từ sự thay đổi chính sách được phần lớn doanh nghiệp kỳ vọng sẽ là xung lực lớn vực dậy ngành kinh tế quan trọng này. Cụ thể như gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% đã góp phần phá “băng” cho thị trường. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu xem xét điều chỉnh hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. Không những thế, Chính phủ còn thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho đầu tư công, ban hành Nghị định 08 kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm, Nghị định 33 tháo gỡ những điểm nghẽn thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý... Ngày 31/3/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ra thông báo giảm lãi suất điều hành. Ngày 3/4, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã chính thức giảm thêm lãi suất huy động theo sau quyết định hạ các mức lãi suất điều hành của NHNN. Như vậy, tất cả các NHTM đã đồng loạt hạ trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng thêm 0,5%/năm. Trước đó, chỉ trong quý 1, các ngân hàng đã giảm lãi suất huy động từ 0,5 - 1,5%/năm.

Từ trước khi đại dịch COVID-19 diễn ra, các vấn đề về pháp lý bất động sản đã bắt đầu xuất hiện. Mặc dù, Chính phủ đã có những cải cách, đột phá nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài… Lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 nghị định, thông tư khác nhau. Năm 2019-2020, ban pháp chế của Hiệp hội nhà thầu đã đưa ra báo cáo chỉ ra 20 điểm chồng chéo pháp luật, giữa các luật liên quan trong ngành Bất động sản, dẫn tới số lượng dự án được phê duyệt giảm tại cả 2 thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đến năm 2022, tình trạng này lại diễn ra, mặc dù không trầm trọng như thời gian trước nhưng số lượng dự án được cấp phép cũng giảm đáng kể, nhiều chủ đầu tư đã rất sẵn sàng để kích hoạt dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt. Điều này dẫn đến nguồn cung bất động sản giảm mạnh trong năm 2023 và có thể kéo dài trong nhiều năm tới, từ đó sẽ kéo theo tình trạng đầu cơ. Trong năm 2023, nếu Chính phủ có những hành động quyết liệt nhằm tháo gỡ vấn đề thủ tục pháp lý, quy định liên quan đến dự án, nguồn cung cho các dự án sẽ dồi dào hơn. Đây là đề xuất của 50,0% doanh nghiệp ngành Bất động sản tham gia khảo sát của Vietnam Report. Theo chia sẻ của phần lớn lãnh đạo doanh nghiệp, thị trường Bất động sản năm 2023 sẽ khó có thể chuyển biến nếu những vấn đề về chính sách pháp lý chưa được giải quyết một cách triệt để.

Hình 6: Những động lực để tháo gỡ khó khăn và tạo ra tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản, tháng 2/2023

Bên cạnh những biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ, các doanh nghiệp trong ngành cũng nhận thức rằng tự mình phải cứu lấy mình. Kết quả khảo sát của Vietnam Report, Top 6 động lực tháo gỡ khó khăn và tăng trưởng của doanh nghiệp lần lượt là (1) Tầm nhìn và chiến lược kinh doanh của công ty rõ ràng và nắm bắt được xu hướng thị trường, (2) Vị thế và năng lực cạnh tranh, (3) Đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm và có tính kỷ luật cao, (4) Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) rót vào Việt Nam tăng mạnh và (5) Các gói hỗ trợ kinh tế của Chính phủ (giảm thuế, giãn nợ,…) (6) Nhiều khó khăn vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản đã và đang được tập trung tháo gỡ. Trong 6 trụ cột được kỳ vọng là động lực tháo gỡ khó khăn và tăng trưởng của doanh nghiệp trong năm 2023, có 3 yếu tố đến từ nội lực của doanh nghiệp.

Cùng với sự hỗ trợ của chính phủ và sức mạnh nội lực của doanh nghiệp, nhiều chuyên gia trong ngành cũng kỳ vọng khá nhiều đối với nguồn vốn đầu tư FDI và xu hướng M&A sẽ tạo ra cơ hội “đổi đời” cho ngành Bất động sản trong năm 2023. Tính đến quý 1/2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị thế là ngành đứng thứ hai về thu hút FDI với 766 triệu USD, chiếm 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Trả lời phỏng vấn của Vietnam Report, các chuyên gia nhận định bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa ở một số phân khúc nên cơ hội được nhận dòng vốn FDI là vô cùng khả quan. Đặc biệt, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc giúp thu hút vốn nước ngoài vào Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng. Thời gian qua, Việt Nam có một số khu du lịch, nghỉ dưỡng tương đối tốt, nhưng cách thức quản lý kinh doanh lẫn nền tảng khách hàng lớn lại chưa phát triển, vì vậy, nếu nhận được nguồn đầu tư từ doanh nghiệp nước ngoài sẽ giúp thúc đẩy lượng khách đến Việt Nam. Theo Cushman & Wakefield, tổng khối lượng giao dịch của các thương vụ M&A bất động sản đã chính thức công bố rộng rãi trong năm 2022 đạt hơn 1,7 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua, chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai. Trải qua quý đầu tiên của năm 2023, thị trường đã ghi nhận những tia sáng trên thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản. Vào tháng 2/2023 là sự hợp tác của Tập đoàn Khang Điền và Keppel Land Việt Nam và mới gần đây là cuộc đàm phán của “ông lớn” bất động sản châu Á – CapitaLand và Vinhomes. Đây chính là những tia sáng cho thị trường bất động sản trong năm 2023.

Top 5 xu hướng của ngành Bất động sản 

Tổng hợp ý kiến chuyên gia qua phỏng vấn, khảo sát doanh nghiệp và phân tích truyền thông của Vietnam Report chỉ ra 5 xu hướng của ngành bất động sản đã và đang diễn ra như sau.

Hình 7: Top 5 xu hướng của ngành bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, Tổng hợp phỏng vấn chuyên gia, khảo sát các doanh nghiệp và phân tích truyền thông ngành bất động sản, tháng 2/2023

Xu hướng nhà ở xã hội bùng nổ

Bất động sản nhà ở được dự báo phục hồi trong năm 2023 khi mà nhu cầu nhà ở vừa túi tiền luôn ở mức cao trong suốt thời gian qua. Sau những động thái tích cực từ phía Nhà nước lẫn doanh nghiệp với đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, giới chuyên gia kỳ vọng năm 2023 sẽ là thời điểm tốt nhất để phân khúc này trở lại. Việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội những năm tới sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông người dân có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp. Đây là một tín hiệu tốt về nguồn cung thị trường, nhắm đúng đối tượng có nhu cầu ở thật. Việc tăng thêm hàng triệu căn nhà ở xã hội sẽ giải quyết bài toán thị trường nhà ở hiện nay, vốn đang “thừa khúc trên, thiếu khúc dưới”.

Xu hướng xanh hóa lên ngôi

Các chuyên gia bất động sản trên thế giới nhận định do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, phong cách sống của người dân đô thị đang thay đổi nhanh. Trong đó, an toàn và sức khỏe đã trở thành yếu tố được quan tâm hàng đầu. Sống xanh đang là xu hướng phổ biến. Khái niệm “sống xanh” không chỉ có nghĩa là sống tại những nơi có không gian xanh mà còn là sống trong một tổ hợp tiện nghi, một ngôi nhà hiện đại, môi trường sống trong lành, thoáng đãng và cộng đồng dân cư văn minh…, việc xây dựng và vận hành theo hướng giảm thiểu tác động đến môi trường. Nghiên cứu của Green Street Advisors năm 2020 chỉ ra rằng, những tòa nhà xanh sở hữu tỷ lệ lấp đầy tốt hơn so với các dự án kém bền vững. Mặc dù chi phí xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn xanh thường cao hơn, có thể thấy rằng, khách hàng vẫn sẵn sàng chi trả cho một không gian làm việc thoải mái, nhân văn và bền vững. Nếu các chủ đầu tư không thích nghi được với thị hiếu toàn cầu này, các tòa nhà văn phòng, chung cư hiện nay sẽ mất dần giá trị và không giữ chân được khách hàng lâu dài.

Xu hướng công nghệ số hóa

Hơn 2 năm trước, cuộc khủng hoảng do đại dịch COVID-19 gây ra đã trở thành chất xúc tác thúc đẩy quá trình chuyển đổi số. Mọi thứ từ những việc như đi chợ, học tập, làm việc đến rèn luyện thể thao, khám sức khỏe đều có thể được tiến hành qua mạng. Và trong lĩnh vực bất động sản, cũng đã ra đời Proptech - công nghệ bất động sản, được xem như chìa khóa mở bế tắc giao dịch bất động sản. Trong hơn 5 năm qua, ứng dụng công nghệ bất động sản đã vượt qua chức năng đăng tin dự án; đã tạo ra được các giao dịch trực tiếp. Từ cuối năm 2021 đến nửa đầu năm 2022 có ít nhất 5 startup đã công bố các vòng gọi vốn mới, theo Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam có thể thu hút khoảng 500 triệu đô la Mỹ vốn đầu tư. Năm 2023 được kỳ vọng là năm phát triển của thị trường Proptech sau khi các vấn đề về pháp lý và dòng vốn được gỡ bở.

Xu hướng thuê nhà mới

Hiện nay, áp lực cạnh tranh của những người cho thuê không chỉ dừng lại ở giá thuê mà còn ở những tiện ích đi kèm, chỉ cung cấp “bốn bức tường” là không đủ. Trong những tòa nhà cho thuê 4.0, việc cung cấp địa điểm làm việc tạo ra năng lượng, thiết kế phòng năng động đáp ứng cả làm việc nhóm và làm việc cá nhân cũng là một yếu tố quan trọng. Đặc biệt, người thuê còn hướng đến những địa điểm cung cấp các dịch vụ như hệ thống nhận hàng, đỗ xe thông minh.

Xu hướng chủ đầu tư chuyển sang nhận thầu xây dựng

Theo chuỗi giá trị của ngành bất động sản – xây dựng – vật liệu xây dựng, các doanh nghiệp trong ngành có xu hướng phát triển đi lên từ đơn vị sản xuất vật liệu đến thầu phụ, tổng thầu xây dựng và cuối cùng là chủ đầu tư. Đối mặt với tình trạng cạn kiệt tài chính, thay vì mua đất và sở hữu các dự án từ đầu, ngày càng có nhiều công ty bất động sản bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng với tư cách là nhà thầu. Xu hướng “lấy công làm lãi” này đang ngày càng phổ biến tại Trung Quốc. Theo nhận định của một số chuyên gia trong ngành, chuyện tương tự cũng có thể xảy ra tại Việt Nam.

Chiến lược ưu tiên trong ngắn và trung hạn của doanh nghiệp Bất động sản

Các doanh nghiệp ngành Bất động sản ưu tiên 5 chiến lược chủ đạo để vượt qua thách thức và đón đầu xu hướng kinh doanh mới, đó là: (1) Tăng cường công tác quản trị tài chính, quản trị rủi ro; (2) Cắt giảm chi phí; (3) Đẩy mạnh đầu tư và phát triển ứng dụng công nghệ; (4) Tăng cường đào tạo và cải thiện chất lượng nhân sự thích ứng với thời đại công nghệ số; (5) Tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhân sự.

Hình 8: Top 5 giải pháp ưu tiên về chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Khảo sát doanh nghiệp ngành Bất động sản, thực hiện bởi Vietnam Report, tháng 2/2020, tháng 2/2021, tháng 2/2022 và tháng 2/2023

Trong giai đoạn 2020-2021, chiến lược Tăng cường công tác quản trị tài chính, quản trị rủi ro đã nằm trong top 5 chiến lược ưu tiên của doanh nghiệp Bất động sản. Tuy nhiên, đến năm 2022, tình hình kinh doanh những tháng đầu năm của doanh nghiệp có kết quả khả quan nên chiến lược này có sự sụt giảm. Và khi thời điểm kinh tế thế giới nhiều biến động như hiện nay, 73,1% doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn chiến lược này với hy vọng tăng cường hệ thống quản trị rủi ro sẽ giúp hỗ trợ bộ phận quản lý cải thiện hiệu quả hoạt động, giảm thiểu tối đa các nguyên nhân dẫn tới sụt giảm doanh thu, lợi nhuận, chủ động trong các tình huống xảy ra.

Đáng chú ý, chiến lược Cắt giảm chi phí có sự tăng lên theo từng năm, tăng mạnh mẽ nhất trong năm 2023 nhưng dự báo sẽ sụt giảm trong 3 năm tới. Sở dĩ có điều này là do từ năm 2020, đại dịch COVID-19 bắt đầu xuất hiện làm ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của các doanh nghiệp do phải vừa chống dịch vừa phải đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh. Đến năm 2022 và 2023, tình hình ngành Bất động sản cũng không lạc quan hơn so với khi đại dịch bùng phát, nhiều doanh nghiệp sụt giảm số đơn hàng, hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ, nan giải hơn có những doanh nghiệp không còn đủ tiền để trả lương, trả trợ cấp cho nhân viên. Trong thời gian khó khăn này, việc doanh nghiệp sử dụng chiến lược này để sắp xếp, điều chỉnh, duy trì hoạt động kinh doanh nhằm giúp doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả, nâng cao sức chống chịu đồng thời có thể tiết kiệm chi phí, tối ưu hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, trong 3 năm tới, khi thị trường phục hồi, doanh nghiệp sẽ ưu tiên phát triển chiến lược khác như chuyển đổi số, phát triển bền vững.

Theo khảo sát của Vietnam Report, từ năm 2021, doanh nghiệp đã bắt đầu ưu tiên sử dụng các chiến lược về chuyển đổi số. Lý giải cho điều này là do năm 2021, đại dịch diễn ra mạnh mẽ, cả nước đều trong tình trạng phong tỏa. Điều này đã dẫn tới các doanh nghiệp buộc phải chuyển sang chế độ làm việc từ xa, vậy nên có đến 31,7% doanh nghiệp Đẩy mạnh đầu tư và phát triển ứng dụng công nghệ, 71,4% doanh nghiệp Tăng cường đào tạo và cải thiện chất lượng nhân sự thích ứng với thời đại công nghệ số. Mặc dù năm 2022 có sự sụt giảm mạnh ở chiến lược Tăng cường đào tạo và cải thiện chất lượng nhân sự thích ứng với thời đại công nghệ số, tuy nhiên năm 2023 và 3 năm tới chiến lược này vẫn nằm trong top 5 chiến lược ưu tiên của doanh nghiệp. Hiện nay, doanh nghiệp đang trên tiến trình phát triển bền vững, ứng dụng chuyển đổi số là một yếu tố hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững. Đơn cử như việc áp dụng e-Office có thể giảm việc sử dụng giấy hay việc ứng dụng công nghệ nhiều hơn vào quá trình sản xuất đều là bước khởi đầu trong quá trình phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Tiến trình chuyển đổi từ “nâu” sang “xanh” của doanh nghiệp ngành Bất động sản

Phát triển bền vững là một trong những vấn đề mang tính toàn cầu hiện nay. Ngành Bất động sản được xem là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với ngành tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động… Thúc đẩy phát triển thị trường Bất động sản bền vững ở Việt Nam sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triền bền vững kinh tế - xã hội, tạo ra sức hút các nguồn vốn đầu tư cho tăng trưởng, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Theo khảo sát của Vietnam Report trong 2 năm 2022-2023, số lượng doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận tỷ suất sinh lợi thấp hơn để đổi lấy lợi ích xã hội, môi trường tăng từ 64,3% lên 85,7%. 79,3% doanh nghiệp bất động sản trả lời khảo sát cho biết chiến lược phát triển bền vững nằm trong trọng tâm kinh doanh năm 2023, con số này chỉ là 58,6% vào năm 2022. Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy sự gia tăng đáng kể trong nhận thức của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đối với các vấn đề chung của toàn xã hội. Theo nhận định của các chuyên gia, việc các doanh nghiệp chủ động gia tăng các chiến lược liên quan đến bền vững là một trong những cách thức ghi điểm trong mắt nhà đầu tư, thu hút dòng vốn xanh từ thị trường thế giới.

Hình 9: Những hành động ưu tiên hướng tới phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Khảo sát doanh nghiệp ngành Bất động sản, thực hiện bởi Vietnam Report – Tháng 2/2022 và Tháng 02/2023

Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, hành động Giảm thiểu lãng phí có sự tăng lên mạnh mẽ so với năm 2022 (+18,8%). Giảm thiểu lãng phí là việc quản lý, sử dụng nguồn vốn, tài sản, nhân lực, thời gian và tài nguyên một cách hiệu quả, hạn chế các hoạt động không tạo ra thêm giá trị cho chuỗi cung ứng. Trên thực tế, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về dòng tiền, thanh khoản vậy nên nếu có thể giảm thiểu lãng phí sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa được nguồn lực cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp mình. Trong dài hạn, hành động này cũng sẽ giúp ích lớn trong việc bảo tồn tài nguyên, năng lượng cho môi trường, xã hội khi nguồn năng lượng, tài nguyên trên trái đất đang dần cạn kiệt.

Trong hệ sinh thái Bất động sản – Xây dựng – Vật liệu xây dựng, Bất động sản là ngành “đứng giữa” người tiêu dùng và bên sản xuất. Vậy nên, phát triển bất động sản bền vững thành công phải có sự chung tay góp sức của cả người tiêu dùng và bên sản xuất. Hiện nay, chân dung người mua nhà đã thay đổi rất nhiều so với 10 năm trước. Nếu như trước đây người dân đi mua nhà chỉ mong có được chốn an cư, đi lại thuận tiện, thì nay họ đã chú ý nhiều đến chất lượng chỗ ở và môi trường sống xanh đang trở thành thước đo mới khi người mua nhà tìm nơi an cư. Tuy nhiên, nguồn cung của những dự án công trình xanh vẫn còn nhiều hạn chế do chi phí đầu tư cao và đòi hỏi nghiêm ngặt. Để đạt chứng chỉ xanh LEED, LOTUS hay EDGE, các chủ đầu tư sẽ phải chứng minh công trình của mình có tiềm năng giảm mức tiêu thụ năng lượng, nước ở mức cho phép. Để đạt được điều này, cần sự chung tay của các đối tác xây dựng và vật liệu xây dựng. Vậy nên có đến 39,0% doanh nghiệp bất động sản cho biết sẽ tăng cường Thúc đẩy các mô hình tiêu dùng và sản xuất bền vững để có thể dung hòa giữa nhu cầu của người mua và đối tác xây dựng.

Trên tiến trình Phát triển bền vững của doanh nghiệp luôn có “người bạn đồng hành” là chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ. Đây là nhân tố sẽ thúc đẩy quá trình “xanh” hóa của doanh nghiệp diễn ra nhanh hơn. Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, mức độ ứng dụng công nghệ của doanh nghiệp bất động sản có sự tăng nhẹ so với năm 2022, từ 3,70 lên 3,75 điểm trên thang điểm 5, dần tiệm cận với mức ứng dụng cao. Trong đó, tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản sử dụng Hệ thống hoạch định nguồn lực doanh nghiệp (ERP) và Phân tích và khai thác hệ thống khách hàng qua hệ thống BI (Business Intelligence) đều tăng mạnh xấp xỉ 1,2 điểm.

Nói tóm lại, những khó khăn của ngành bất động sản vừa qua, dù là thiên tai hay nhân tai, dù là bên trong hay bên ngoài đều là cơ hội cho những doanh nghiệp trụ cột với sức mạnh tài chính ổn định và sức chống chịu tốt có thể thử lửa để tôi luyện chính mình trở nên vững vàng hơn, bản lĩnh hơn. Ngay cả trong bối cảnh khó khăn và thông tin tiêu cực bủa vây, những trụ cột này vẫn đang quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi linh hoạt chiến lược kinh doanh, tiệm cận những chuẩn mực công nghệ và xu hướng mới của thị trường để tạo ra đột phá tăng trưởng trong chu kỳ kinh tế mới, qua đó càng khẳng định vị thế và uy tín của mình.

Vietnam Report