Ngày 15/03/2019, Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chính thức công bố Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2019.

Đây là kết quả nghiên cứu độc lập của Vietnam Report, được xây dựng dựa trên nguyên tắc khoa học và khách quan. Uy tín của các công ty được đánh giá dựa trên nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố tài chính, hình ảnh doanh nghiệp trên truyền thông và đánh giá của các chuyên gia trong ngành, cụ thể bao gồm: (1) Năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính gần nhất (tổng tài sản, tổng doanh thu, lợi nhuận, hiệu quả sử dụng vốn…); (2) Uy tín truyền thông được đánh giá bằng phương pháp Media Coding - mã hóa các bài viết về công ty trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng; (3) Khảo sát chuyên gia trong ngành; Khảo sát cư dân đang sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn: Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh về mức độ hài lòng với các sản phẩm/ dịch vụ bất động sản. Bên cạnh đó, khảo sát doanh nghiệp về tình hình hoạt động, số lượng dự án, tiến độ bàn giao dự án… trong năm 2018 - 2019 cũng được sử dụng như yếu tố bổ sung nhằm xác định vị thế của doanh nghiệp trong ngành. 

Danh sách 1: Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019 – Top 10 Most Reputable Property Developers 2019

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty uy tín ngành bất động sản năm 2019, tháng 3/2019

Danh sách 2: Top 5 Công ty tư vấn & môi giới bất động sản uy tín năm 2019 – Top 5 Most Reputable Real Estate Agencies 2019

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty uy tín ngành bất động sản năm 2019, tháng 3/2019

Bất động sản Việt Nam - Một năm nhìn lại

Năm 2018 tiếp tục được đánh giá là một năm thuận lợi của bất động sản Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố: (i) Sự tăng trưởng GDP đầu người; (ii) Gia tăng hoạt động sản xuất và bùng nổ du lịch; (iii) Sự phát triển của chung cư giá tầm trung: giá cả hợp túi tiền, khả năng thanh khoản tốt; (iv) Gia tăng nhu cầu đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài; (v) Giảm lãi suất thế chấp; (vi) Sự phát triển nhanh chóng của các thành phố ven biển.

Tuy nhiên, năm 2018 cũng chứng kiến nhiều sự kiện khiến giới đầu tư và kinh doanh bất động sản phải e dè. Việc các nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam và nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để đầu tư bất động sản (đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp) làm gia tăng mức độ cạnh tranh với các doanh nghiệp trong nước, thể hiện rõ nhất qua các cơn sốt đất nền và đất công nghiệp xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và các khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc. Song song với đó, chính quyền các địa phương và các bộ ban ngành đã và đang đẩy mạnh công tác rà soát việc sử dụng các quỹ đất công và tranh tra việc giao đất tại các dự án lớn khiến vấn đề pháp lý dự án trở nên khó khăn hơn. Nhiều vấn đề phát sinh sau khi dự án đã hoàn thành như tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thành lập Ban quản trị, tranh chấp chung riêng, quỹ bảo trì, an ninh an toàn… cũng gây đau đầu cho các chủ đầu tư. Theo đại diện các chủ đầu tư tham gia khảo sát của Vietnam Report cho biết, vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là trở ngại lớn nhất của doanh nghiệp khi triển khai và vận hành dự án.

Hình 1: Những khó khăn lớn nhất của các chủ đầu tư khi triển khai và vận hành dự án

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2019, tháng 2/2019

Tựu chung lại, bất động sản Việt Nam năm 2018 vẫn tăng trưởng nhưng ở ngưỡng cho phép. Đây cũng là đánh giá chung của các doanh nghiệp trong ngành, khi gần 50% số doanh nghiệp cho rằng, tổng quan thị trường bất động sản diễn biến "tốt hơn một chút" so với năm 2017.

Hình 2: Đánh giá về môi trường đầu tư, kinh doanh của ngành Bất động sản trong năm 2018

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2019, tháng 2/2019

2019: Cơ hội xây dựng thương hiệu mạnh cho các chủ đầu tư bất động sản

Với các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản, khi thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng "nhẹ" chính là lúc cần phải chú trọng xây dựng thương hiệu và uy tín thay vì đầu tư mở rộng thị phần. Theo kết quả khảo sát khách hàng bất động sản của Vietnam Report mới được thực hiện gần đây, có đến hơn 90% khách hàng cho rằng "uy tín chủ đầu tư" là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất tới quyết định mua nhà của mình.

Hình 3: Các yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát khách hàng bất động sản, tháng 2/2019

Thực tế cho thấy, truyền thông có vai trò đặc biệt quan trọng đối với uy tín của các chủ đầu tư bất động sản, bởi bất cứ động thái nào của doanh nghiệp, từ những thương vụ M&A, những dự án sắp được triển khai hay những vướng mắc với cư dân tại các tòa nhà, chung cư… đều được truyền thông đưa tin với tốc độ lan truyền nhanh chóng thông qua internet và đặc biệt là mạng xã hội. Kết quả phân tích truyền thông trong năm 2018 - 2019 của Vietnam Report cho thấy, các chủ đầu tư lớn như Vingroup/ Vinhomes, Novaland là hai cái tên có sự xuất hiện nhiều nhất, với độ phủ thông tin dày đặc trên các trang báo có ảnh hưởng. Tuy nhiên xét về mức độ "an toàn" thông tin (tỷ lệ chênh lệch tin tích cực và tiêu cực trong tổng số thông tin được mã hóa của doanh nghiệp) thì Sungroup lại tốt hơn đôi chút.

Điều đó cho thấy, để truyền thông hiệu quả và giữ gìn tốt hình ảnh, uy tín doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần cẩn trọng lựa chọn thông tin trước khi công bố. Với đặc thù thường xuyên sử dụng truyền thông là phương tiện để quảng bá sản phẩm nên chủ đề được nhắc đến nhiều nhất trên truyền thông của các doanh nghiệp bất động sản trong năm qua là Sản phẩm (chiếm 24,7% tổng lượng thông tin được mã hóa), trong khi các nhóm chủ đề về Nhân sự, Trách nhiệm xã hội/ Tài trợ… lại không mấy được đề cập đến, vô hình chung làm giảm đáng kể sự đa dạng hình ảnh của doanh nghiệp trong mắt cộng đồng.

Hình 4: Top 5 chủ đề được nhắc đến trên truyền thông nhiều nhất của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding ngành Bất động sản từ tháng 1/2018 đến hết tháng 1/2019

Nhận diện các xu thế chủ đạo của ngành bất động sản 2019

Theo nhận định của các chuyên gia, có 3 xu thế nổi bật được dự báo sẽ định hướng tăng trưởng ngành bất động sản:

Thứ nhất, sự phát triển của bất động sản xanh, là những công trình xanh - sạch - đẹp và thân thiện với môi trường. Hiện nay có khá nhiều các tiêu chuẩn xanh được lưu hành như: Edge (của tổ chức IFC thuộc Ngân hàng Thế giới); Green Mark (Singapore), Leed (Mỹ), Lotus..., nhưng thực tế có rất ít công trình được công nhận là "xanh" tại Việt Nam. Số lượng công trình đạt chứng chỉ LEED của Việt Nam năm 2017 chỉ chưa đến 3%. Nếu so với Singapore (hiện đang có 37% công trình xanh) thì Việt Nam còn kém rất xa. Nguyên nhân chủ yếu do vốn đầu tư các bất động sản này rất lớn, đòi hỏi sự chuyên nghiệp từ khâu thiết kế, thi công, sử dụng vật liệu, hoàn thiện đến vận hành. Thêm vào đó, biến đổi khí hậu và môi trường sống cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiêu chuẩn "xanh" của công trình. Tuy nhiên, với yêu cầu ngày càng cao và mức độ chịu chi cho không gian sống an toàn, thoải mái và thông minh hơn của khách hàng, chắc chắn bất động sản xanh sẽ trở thành xu thế chính của ngành trong thời gian tới.

Thứ hai, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục có tiềm năng phát triển nhờ sự dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam trong một vài năm trở lại đây. Việt Nam nằm ở vị trí chiến lược tại khu vực châu Á, có đường biên giới đất liền với Trung Quốc, và nhiều cảng biển lớn được kết nối với các khu công nghiệp bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được chú trọng đầu tư hoàn thiện. Đây được xem là cơ hội đầu tư rất tốt cho các chủ đầu tư khu công nghiệp, đặc biệt ở khu vực phía Bắc khi nhu cầu thuê từ các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, LG… đang tăng rất cao.

Thứ ba, mặc dù đã hạ nhiệt so với năm trước nhưng bất động sản nghỉ dưỡng - du lịch vẫn còn dư địa phát triển. Báo cáo mới nhất của BCG cho thấy, năm 2017, Việt Nam thu về 8,3 tỷ USD từ khách quốc tế, thấp hơn Indonesia là 12,6 tỷ USD; Singapore là 18,4 tỷ USD, Thái Lan là 52,5 tỷ USD, nguyên nhân không phải do lượng khách du lịch vào Việt Nam ít hơn mà  bởi vì khách du lịch ít có cơ hội tiêu tiền ở Việt Nam. Có thể thấy, sự phát triển của nghỉ dưỡng cao cấp, dịch vụ vui chơi, thư giãn, mua sắm… chưa thực sự tương thích với tiềm năng du lịch của Việt Nam, vì vậy các chủ đầu tư có thể tiếp tục nghiên cứu và phát triển các mô hình shophouse, condotel… theo hướng hiện đại và thân thiện hơn với khách hàng .

Bên cạnh đó, theo thống kê của CIA World Factbook - 2017, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam chỉ ước đạt 35%, nhưng tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đứng đầu khu vực Đông Nam Á đạt mức 2,6%/năm. Cùng với đó, sự gia tăng số lượng các công nhân, kỹ sư nước ngoài làm việc tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nhà ở, chung cư tại các thành phố lớn. Thực tế, lượng cung hiện nay còn tương đối nhiều ở tất cả các phân khúc: cao cấp, trung cấp và bình dân. Do đó, bất động sản nhà ở, chung cư được dự báo vẫn tiềm năng nhưng không có đột biến trong năm 2019.

Xu hướng ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Theo đánh giá của các doanh nghiệp tư vấn và môi giới bất động sản, một điểm hạn chế lớn nhất của họ hiện nay là việc bán hàng đang phụ thuộc rất lớn vào các nhân viên, các mối quan hệ (network) của nhân viên và cộng tác viên, làm đội chi phí bán hàng lên khá cao, trong khi hiệu quả chưa thực sự như mong đợi. Với sự phát triển của công nghệ 4.0 và trí tuệ nhân tạo (AI), các doanh nghiệp kỳ vọng việc marketing sản phẩm và tìm kiếm khách hàng tiềm năng sẽ được cải thiện hơn. Theo đó, ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp môi giới bất động sản nhận diện chính xác đến trên 70% khách hàng có nhu cầu mua/ thuê nhà thực sự. Ứng dụng AI giúp việc tính toán trở nên chuẩn xác hơn, robot sẽ trả lời tự động những câu hỏi liên quan đến dự án, căn hộ đã được lập trình sẵn để đảm bảo tương tác liên tục với khách hàng...

Tuy nhiên, cũng có những rào cản mà muốn ứng dụng thành công, các bên có liên quan (bao gồm đơn vị cung cấp công nghệ và các nhà môi giới bất động sản) cần phải vượt qua: (i) dự báo thay đổi hành vi của người mua và người bán; (ii) mức phí hợp lý; (iii) công nghệ không thể thay thế hoàn toàn con người; (iv) niềm tin và uy tín.

Cũng cần lưu ý rằng, trong thời đại bùng nổ của công nghệ thông tin, đặc biệt là mạng xã hội, khách hàng có thể bày tỏ một cách công khai quan điểm, sự đánh giá một sản phẩm/ dịch vụ bất động sản nào đó thông qua việc rating (xếp hạng). Theo một nghiên cứu của Harvard, mỗi sao xếp hạng tăng lên tương đương với mức tăng 5-10% trong doanh thu của doanh nghiệp. Do đó, bên cạnh việc minh bạch thông tin, gia tăng chất lượng trong các hoạt động, doanh nghiệp môi giới bất động sản cần đặc biệt quan tâm đến sự trải nghiệm và đánh giá của khách hàng.

Chính sách tác động và khuyến nghị điều chỉnh

Theo khảo sát các doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report về việc đánh giá mức độ tác động của một số chính sách có liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản đang có hiệu lực, đáng chú ý, 21,7% doanh nghiệp cho rằng Thông tư 19/2017/TT-NHNN đang tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của mình. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, việc hạn chế tín dụng vào bất động sản sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp tự chủ động nguồn vốn thay vì vay tín dụng, giảm thiểu sự phụ thuộc và rủi ro từ các khoản vay phải trả, từ đó kích thích sự phát triển của các kênh đầu tư vốn khác như trái phiếu, phát hành thêm cổ phiếu, tăng cường hợp tác đầu tư với các đối tác chiến lược…

Để hỗ trợ tốt nhất cho bất động sản tăng trưởng bền vững, các chuyên gia đã chỉ ra 3 nhóm giải pháp chính:

Một là, phải chủ động trong chiến lược phát triển kinh tế gắn liền với chiến lược phát triển đô thị, coi chiến lược phát triển đô thị, phát triển bất động sản là một bộ phận trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội.

Hai là, phải kiên định trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhất thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất.

Ba là, phải có những chính sách đột phá trong các vấn đề: (i) tạo quỹ đất; (ii) tạo nguồn vốn; (iii) chỉnh trang và phát triển đô thị; (iv) phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là cơ sở hạ tầng đô thị; (v) chính sách phát triển nhà các phân khúc cao cấp và bình dân.

Vietnam Report