Ngày 19/3/2021, Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chính thức công bố Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2021.

Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản được xây dựng dựa trên nguyên tắc khoa học và khách quan. Các công ty được đánh giá, xếp hạng dựa trên 3 tiêu chí chính: (1) Năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất; (2) Uy tín truyền thông được đánh giá bằng phương pháp Media Coding - mã hóa các bài viết về công ty trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng; (3) Khảo sát các đối tượng liên quan được thực hiện trong tháng 2 và 3 năm 2021.

Danh sách 1: Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2021

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2021, tháng 3/2021

Danh sách 2: Top 10 Công ty bất động sản công nghiệp uy tín năm 2021

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty bất động sản công nghiệp uy tín năm 2021, tháng 3/2021

Danh sách 3: Top 10 Công ty tư vấn & môi giới bất động sản Việt Nam uy tín năm 2021

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty tư vấn & môi giới bất động sản Việt Nam năm 2021, tháng 3/2021

Thị trường bất động sản năm 2020 – Bức tranh phân mảng

Thị trường bất động sản năm 2020 gặp nhiều khó khăn, đầy biến động với nhiều màu xám khi hầu hết các loại hình bất động sản đều chịu tác động tiêu cực của dịch Covid-19. Trong tất cả các phân khúc, bất động sản bán lẻ, khách sạn và bất động sản du lịch là phân khúc bị tác động mạnh nhất. Tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, bất động sản du lịch xuống ở mức rất thấp. Các phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn.

Thị trường hầu như đóng băng vào các tháng 3, tháng 4, trong khi thông thường mùa xuân được coi là mùa nóng nhất đối với bất động sản. Nhiều dự án bị đình trệ, dừng thi công, số lượng giao dịch giảm do khó tiếp cận khách hàng, cơ chế chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản cũng bị hạn chế. Nhưng sau đó thị trường dần dần phục hồi và lấy lại đà tăng trưởng nhanh chóng từ quý III/2020, bất chấp các đợt bùng phát dịch diễn ra trong năm 2020 cũng như đợt dịch mới trong đầu năm 2021. Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết đến quý IV/2020, có 295 dự án, với 125.449 căn hộ được cấp phép; du lịch nghỉ dưỡng có 49 dự án, với 3.772 căn hộ du lịch, 3.505 biệt thự du lịch và 48 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép trong cả nước. Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2020, đã có 74.500 sản phẩm giao dịch thành công, tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019.

Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn, thị trường cũng có những điểm sáng, điều này giúp cho bất động sản được xem như là một trong những phân khúc của nền kinh tế mà duy trì được sự phát triển. Năm 2020, ngành bất động sản tăng trưởng 0,31% so với năm 2019, và đóng góp 4,42% GDP cả nước. Trong đó, nổi bật là phân khúc bất động sản công nghiệp và phân khúc nhà ở. Ngoài ra, bất động sản tại các tỉnh ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, bất động sản nghỉ dưỡng khu vực miền núi Tây Bắc như Hòa Bình, Phú Thọ, Sapa Lào Cai… đều ghi nhận tín hiệu tốt. Phân khúc bất động sản công nghiệp được xem là cứu cánh của thị trường bất động sản. Việc thu hút tốt dòng vốn FDI và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp đa quốc gia tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại Việt Nam, chẳng hạn như ở các tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ… đều có sự phát triển khá sôi động vào những tháng cuối năm. Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, giải ngân vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ngành bất động sản năm 2020 đạt đến 3 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 14,8% tổng vốn FDI thực hiện. Vốn FDI thực hiện trong ngành bất động sản năm 2020 chỉ xếp sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và gấp hơn 2 lần vốn thực hiện của ngành sản xuất, phân phối điện, khí đốt…

Tình trạng mất cân đối cung – cầu vẫn tiếp diễn khi nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá rất lớn nhưng nguồn cung hạn hẹp. Số lượng nhà giá thấp (nhà dưới 2 tỷ) giảm mạnh, tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, không có dự án nhà giá thấp nào đủ lớn ra mắt thị trường, những dự án trên dưới 1.000 sản phẩm không có, thậm chí được xem là “biến mất” với phân khúc thị trường này. Trong khi đó, thị trường nhà siêu sang xuất hiện, như là một phần của cuộc sống, và có sự tăng giá trong thời gian vừa qua. Có những sản phẩm tăng giá rất nhiều, đặc biệt tại những nơi có vị trí đắc địa và những nơi có ít sản phẩm mới chỉ với 10-15 căn. Đặc biệt phân khúc duplex, penthouse… còn tăng giá và ở vị trí rất cao khi ra đời trong bối cảnh này. Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, nếu không có sự xuất hiện của đại dịch Covid-19, có thể các phân khúc nhà hạng sang này sẽ còn nhiều hơn và khẳng định như một xu thế. Có những sản phẩm trước đây 150 triệu/m2 thì hiện nay đã lên đến 200 triệu/m2, thậm chí 300 triệu/m2 như khẳng định vị thế của những người chủ của nó.

Thị trường thuê suy giảm trên tất cả phương diện, cả về nhà ở, condotel, officetel, du lịch nghỉ dưỡng…, thậm chí có thể nói là đóng băng. Tuy nhiên, tại thị trường giá mua đứt bán đoạn, nhu cầu thực lại tăng, thậm chí cuối năm so với giữa năm còn tăng đến 20% đối với những sản phẩm có giá tốt.

Với một bức tranh phân mảng theo giai đoạn và theo phân khúc trong năm 2020, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản có sự phân hóa mạnh, nhiều đơn vị kinh doanh thua lỗ và không có tài chính để duy trì hoạt động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có đến 978 doanh nghiệp phải giải thể. Trong khi đó, cũng có nhiều doanh nghiệp đã tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu, thay đổi chiến lược đầu tư, qua đó vẫn duy trì đà tăng trưởng, đạt kết quả kinh doanh ấn tượng, thậm chí lãi kỷ lục.

Khảo sát của Vietnam Report với các doanh nghiệp bất động sản đã chỉ ra 6 yếu tố giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn do tác động của đại dịch Covid-19: Kịp thời đưa ra các kịch bản ứng phó với tình hình dịch bệnh (100%); Công ty đã xây dựng được uy tín, thương hiệu trên thị trường (72,73%); Tiềm lực tài chính lành mạnh (45,45%); Rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (36,36%); Phát triển thị trường mới (36,36%); Tăng cường chuyển đổi số trong quản lý và bán hàng (27,27%).

Hình 1: Top 6 yếu tố giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn trong đại dịch Covid-19

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản, tháng 2 và tháng 3 năm 2021

Đánh giá uy tín truyền thông của các doanh nghiệp bất động sản

Kết quả phân tích ở trên đã cho thấy vai trò của việc xây dựng được uy tín, thương hiệu thị trường trong việc giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn trong đại dịch Covid-19. Sử dụng phương pháp Media Coding, Vietnam Report đã đánh giá uy tín của các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản thông qua sự hiện diện trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng trong giai đoạn từ tháng 1/2020 đến hết tháng 1/2021.

Theo đó, gần 54,4% số doanh nghiệp được nghiên cứu có tần suất xuất hiện trung bình 1 lần/ tuần, trong đó Vinhomes là doanh nghiệp có số lượng Coding unit (đơn vị thông tin được mã hóa) cao nhất.

Xét về độ đa dạng hình ảnh trên truyền thông: 65,82% số doanh nghiệp đạt 10/24 nhóm chủ đề bao phủ, cao nhất là Novaland với 21/24 nhóm. Top 5 chủ đề được nhắc đến nhiều nhất là: Sản phẩm, Tài chính/ Kết quả kinh doanh, Hình ảnh, Cổ phiếu và Chiến lược kinh doanh/ M&A.

Hình 2: Tỷ lệ tin tích cực – tiêu cực của 10 chủ đề xuất hiện nhiều nhất trên truyền thông

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding các doanh nghiệp ngành Bất động sản từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 1 năm 2021

Sự chủ động của doanh nghiệp trên truyền thông cũng được đánh giá là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng đến việc quản trị rủi ro uy tín truyền thông của doanh nghiệp. Theo thông lệ, để đảm bảo thông tin chính xác và tăng độ tin cậy với các đối tượng tiếp nhận, ít nhất 1/3 lượng thông tin về doanh nghiệp trên truyền thông cần được dẫn nguồn từ doanh nghiệp và các lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp (thành viên của Ban quản trị/Ban lãnh đạo). Tuy nhiên, kết quả phân tích Media Coding cho thấy lượng thông tin được dẫn nguồn từ doanh nghiệp trong giai đoạn nghiên cứu chỉ đạt 23,6%.

Về chất lượng thông tin, doanh nghiệp được đánh giá là "an toàn" khi đạt tỷ lệ chênh lệch thông tin tích cực và tiêu cực so với tổng lượng thông tin được mã hóa ở mức 10%, tuy nhiên ngưỡng "tốt nhất" là trên 20%. Trong ngành bất động sản, 73,42% số doanh nghiệp được nghiên cứu đạt được mức 10% này. Cũng cần lưu ý rằng, doanh nghiệp càng xuất hiện nhiều trên truyền thông thì việc đạt tỷ lệ “tốt nhất” càng khó hơn so với các doanh nghiệp có ít sự hiện diện, đặc biệt là duy trì tỷ lệ này trong suốt 12 tháng của một năm hoạt động.

Về biến động thông tin theo tháng: Mặc dù chịu tác động của đại dịch, nhưng ngành bất động sản đã có sự kiểm soát chặt chẽ thông tin, tin tiêu cực chỉ vượt trội lên so mức quy định “an toàn” ở các tháng 3, 8, 9, 11. Tỷ lệ tin tích cực tăng cao hơn ở những tháng cuối năm khi thị trường phục hồi.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần duy trì một tỷ lệ thông tin nhất định về các đại diện của mình (Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc), thường là 20%. Tuy nhiên, đại diện các doanh nghiệp bất động sản hiện diện trên truyền thông còn hạn chế về số lượng bài phỏng vấn trực tiếp và các bài viết có trích dẫn lời của đại diện doanh nghiệp.

Về cơ cấu thông tin, phần đông các doanh nghiệp cho rằng truyền thông nhiều là tốt, truyền thông là quảng bá sản phẩm. Tuy nhiên, để quản trị uy tín tốt, cần phải có kế hoạch phân bổ thông tin hợp lý để hình ảnh doanh nghiệp trong mắt cộng đồng những khía cạnh đẹp nhất/ thế mạnh của mình. Bốn chủ đề chính thường được công chúng quan tâm nhất: Khách hàng/ Sản phẩm; Nhân sự; Cải tiến/ Phát triển; Xã hội/ Trách nhiệm xã hội. Những doanh nghiệp khai thác tốt ở chủ đề này có thể kể đến như Vinhomes, Novaland, Ecopark…

Top 5 khó khăn và yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2021

Hạn chế khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2021 là: (i) Diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19; (ii) Chính sách Condotel: Cho đến nay vẫn chưa có văn bản nào về chính sách Condotel, Officetel, shophouse... dẫn đến vẫn còn có sự khác nhau giữa địa phương này và địa phương khác; (iii) Quy trình cấp phép, thẩm định phê duyệt đầu tư xây dựng các dự án còn lâu, phức tạp và nhiều công đoạn; (iv) Hạn chế về tín dụng khi không sửa đổi thông tư, doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn giá rẻ; và (v) Thuế như chính sách thuế giao dịch liên kết vẫn còn nhiều phức tạp, làm cho các nhà đầu tư bất động sản chưa thực sự yên tâm. Chính sách này dùng để chống chuyển giá chứ không ban hành để chống giao dịch trong thị trường bất động sản và cuối cùng thị trường bất động sản lại phải hứng chịu những tác động không mong muốn đó.

Kết quả khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report trên thang Li-kert 5 điểm đã chỉ ra top 5 yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2021, đó là: (i) Nút thắt trong chính sách bất động sản được gỡ bỏ; (ii) Khả năng kiểm soát dịch bệnh; (iii) Sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế sau đại dịch Covid-19; (iv) Dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam; (v) Lãi suất giảm.

Hình 3: Top 5 yếu tố yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất đến thị trường bất động sản năm 2021

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng 2 và tháng 3 năm 2021

Thứ nhất, nút thắt trong chính sách bất động sản được gỡ bỏ. Năm 2020 thị trường bất động sản bị chững lại. Một là do thủ tục pháp lý, khi có rất nhiều luật chồng chéo, cao điểm nhất là giai đoạn 2019-2020. Các cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan lập pháp cũng nắm được vấn đề này, bước đầu đã có những Thông tư, Nghị định, hướng dẫn giải đáp những thắc mắc, vướng mắc đọng lại từ giai đoạn 2019-2020. Vì thế, năm 2021 sẽ có những thuận lợi hơn về mặt thủ tục pháp lý đối với thị trường bất động sản. Cụ thể là sự ra đời, bổ sung của Nghị định số 25, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng, Nghị quyết 164 giúp tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản; Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung. Bên cạnh đó, theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report thì yếu tố thúc đẩy lớn nhất là Chính sách giải ngân đầu tư công và đây được coi là cứu cánh khi mọi thứ bị trì hoãn, việc quyết tâm giải ngân đầu tư công là chính sách mạnh mẽ nhất trong năm 2020 và 2021.

Thứ hai, khả năng kiểm soát dịch bệnh. Khi Covid-19 xuất hiện, làm giảm sức mua của cả nền kinh tế 2020 nói chung. Không chỉ du lịch, nông sản, thương mại mà kể cả trong ngành bất động sản, sức mua của thị trường hiện cũng giảm sút nhiều. Ngoại trừ những địa phương có diễn biến đặc biệt như TP. Hồ Chí Minh dù giá nhà và giá đất tăng nhưng sức mua vẫn tốt, thì ở một số địa phương, bao gồm cả Hà Nội, không phải giá nào cũng bán được. Hiện tại thế giới đã có vắc xin, nhưng ngay cả Mỹ là nền kinh tế có vắc xin lớn nhất thế giới, vẫn cho rằng dịch bệnh chỉ có thể kiểm soát vào cuối năm 2021 và nền kinh tế của Mỹ có thể trở lại bình thường vào năm 2022. Tại các quốc gia khác, vùng châu Âu cũng như châu Á, tình hình dịch bệnh vẫn rất nghiêm trọng.

Thứ ba, sức chịu đựng và khả năng phục hồi kinh tế. Xét về quy luật chung, thị trường có những lúc lên - xuống theo sóng hình sin, mà năm 2020 đã xuống mức rất thấp. Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi, GDP của Việt Nam trong năm 2020 tăng 2,91%, thấp nhất trong 10 năm vừa qua. Trong vùng châu Á Thái Bình Dương, Việt Nam là một trong ba quốc gia có tăng trưởng dương, bao gồm Việt Nam, Trung Quốc, và NewZealand. Với tốc độ tăng trưởng như thế, dĩ nhiên là rất thấp, nhưng nổi lên là một trong những nền kinh tế có tăng trưởng dương trong bối cảnh dịch bệnh tác động mạnh trên toàn thế giới. Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi trong năm 2021 và mức độ tăng trưởng GDP mà Chính phủ mong muốn khoảng 6%. Đây là mức độ tăng trưởng thách thức với nền kinh tế Việt Nam nhưng mang tính khả thi. Với tiền đề nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, theo đó thị trường bất động sản cũng sẽ tiếp tục phục hồi khi có những thuận lợi và thời cơ chín muồi.

Thứ tư, dòng vốn ODA chảy vào Việt Nam. Dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung,  sự cam kết mạnh mẽ về FTAs thế hệ mới của Việt Nam và quan trọng hơn là Việt Nam vẫn đảm bảo yêu cầu của dòng vốn đến khi nằm trong vùng tăng trưởng, kinh tế chính trị, xã hội ổn định và đất nước, con người muốn vươn lên là ba yếu tố thu hút dòng vốn đến Việt Nam. Do đó vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam, cùng với xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết, hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng dần được phép vào Việt Nam, bên cạnh đó là các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt… sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng nhiệt.

Thứ năm, lãi suất giảm. Khi thị trường vàng có nhiều rủi ro, thị trường ngoại tệ quản lý chặt, không mang lại lãi suất, xu thế tất yếu là dòng tiền sẽ đổ vào thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào chứng khoán. Theo nhận định của chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, chứng khoán nếu tiếp tục tăng mạnh như hiện nay, có thể sẽ dẫn đến tình trạng bong bóng. Thế nhưng nếu tất cả các thủ tục của bất động sản được tháo gỡ, thị trường trở lại mức bình thường và có những điều chỉnh để tạo ra sự phát triển cân bằng hơn cho toàn bộ nền kinh tế. Khi đó, so với kênh đầu tư chứng khoán thì đầu tư bất động sản mang tính ổn định hơn, mặc dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động rất mạnh bởi dịch bệnh. Về chính sách của Chính phủ, lãi suất hạ thấp trong thời gian vừa qua hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản cả về hai phía gồm những nhà kinh doanh, xây dựng bất động sản khi họ được vay tiền của ngân hàng với lãi suất thấp, giảm được chi phí vốn và hỗ trợ được tốt trong vấn đề xây dựng công trình bất động sản. Người mua bất động sản cũng có lợi khi được vay tiền với lãi suất thấp hơn. Chính sách lãi suất thấp đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Chính sách này nên được duy trì, tuy nhiên cần phải có sự cân bằng với kiểm soát lạm phát.

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2021

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021 không được xác định rõ ràng vì còn tùy thuộc vào rất nhiều những giả thiết và biến động thực tế của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report vẫn đặt nhiều niềm tin vào sự khởi sắc và phục hồi tốt của thị trường bất động sản. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát được dịch bệnh thì thị trường bất động sản sẽ là phân khúc hỗ trợ cho việc phục hồi của nền kinh tế trong năm 2021.

Kết quả khảo sát của Vietnam Report với các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đã chỉ ra trong nửa đầu năm và cả năm 2021, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hồi phục và tăng trưởng, thậm chí là bùng nổ ở một vài phân khúc, khu vực nhất định.

Hình 4: Triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2021

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng 2 và tháng 3 năm 2021

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021

Năm 2020 là một năm đầy thử thách với rất nhiều điều đã xảy ra trên khắp thế giới, những người quan tâm, và các nhà đầu tư có thể tự hỏi nó sẽ tác động như thế nào đến xu hướng bất động sản vào năm 2021. Liệu chúng ta có thấy kịch bản tương tự của năm 2020 cho năm 2021 không? Thị trường bất động sản sẽ chuyển động như thế nào trong bối cảnh toàn cầu hóa hậu Covid-19? Kết quả nghiên cứu của Vietnam Report chỉ ra các xu hướng chính của thị trường bất động sản trong năm 2021.

Xu hướng theo phân khúc thị trường bất động sản

Theo nhận định của chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report, một số phân khúc sẽ tiếp tục hút dòng tiền là bất động sản công nghiệp, căn hộ tầm trung giá từ 25 – 30 triệu/m2 phục vụ cho nhu cầu ở thực, bất động sản dịch vụ, nhà ở gắn liền với các khu công nghiệp có giá từ 1-3 tỷ và bất động sản nghỉ dưỡng hướng núi tiếp tục khả quan.

Hình 5: Triển vọng thị trường bất động sản theo phân khúc

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng 2 và tháng 3 năm 2021

Bất động sản nghỉ dưỡng: Đây là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất, nhưng trong nửa cuối của năm 2021, nếu vắc-xin được triển khai trên diện rộng thì có thể phát triển trở lại. Bởi đặc điểm của bất động sản nghỉ dưỡng là hoạt động theo mùa vụ, chỉ cần hoạt động trong 6 tháng là có thể vực trở lại và bù cho những tổn thất trong cả năm. Do đó, phân khúc này có thể vực dậy được hay không phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm soát và đẩy lùi Covid-19. Trong thời gian bùng phát Covid-19, thị trường đã có thể thấy nhiều nhà đầu cơ đất và bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Nha Trang gặp không ít khó khăn và rơi vào tình huống đợi chờ thị trường phục hồi hoàn toàn. Ở miền Bắc đã xuất hiện nhiều khu nghỉ dưỡng trên núi và trong năm 2021 được dự báo sẽ tiếp tục khả quan. Các địa điểm du lịch cách thành phố khoảng một hoặc hai tiếng lái xe trở nên phổ biến do người dân đang hạn chế đi quá xa hoặc sử dụng máy bay cho các kỳ nghỉ.

Phân khúc tòa nhà văn phòng: Phân khúc này trong năm 2021 có 2 xu hướng: (i) tập trung làm những dự án có khả năng vực dậy được, những dự án có vị trí thuận lợi và (ii) với những dự án không có triển vọng, những dự án mới ra đời ở những địa điểm không thuận lợi sẽ gặp khó khăn và tạm thời bị “đắp chiếu”.

Phân khúc đất nền: Là một trong những sản phẩm bất động sản không bị khuất phục bởi bất cứ một yếu tố nào, phân khúc này vẫn rất “nóng sốt”, đặc biệt tại những địa phương có quy hoạch cũng như có dự án lớn, và các vùng có mức độ phát triển cao. Đây là sản phẩm vĩnh cửu, và lúc nào giá trị cũng tăng, vấn đề chỉ nằm ở thời gian và quy mô. Ngoài ra, đất vùng lan tỏa tại công trình lớn như vùng đệm của sân bay Long Thành, vùng hành lang của công trình hạ tầng giao thông, vùng biên của các khu công nghiệp mới nổi - là vùng ảnh hưởng, vùng đệm sẽ trở thành trào lưu, nhất là khi TP. Hồ Chí Minh đang đặt vấn đề chính sách thu hồi hành lang hai bên hạ tầng để đấu giá xây dựng quy hoạch.

Phân khúc bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp: Đây vẫn là phân khúc có nhu cầu rất lớn, nhưng các nhà đầu tư lại không mặn mà bỏ tiền vào, vì biên lợi nhuận rất thấp. Để phân khúc này phát triển cần sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc khuyến khích các nhà đầu tư, và ngân hàng đầu tư nhiều hơn nữa cho phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp. Phân khúc này hiện tại đang cần rất nhiều vốn, nhưng hệ thống tài chính của Việt Nam lại đổ tiền vào phân khúc này rất chậm. Chính vì thế, mức độ phát triển của phân khúc này tương đối thấp trong năm 2021.

Phân khúc bất động sản cao cấp: Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, phân khúc này đang có giá và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đang đầu tư vào phân khúc thị trường này.

Bất động sản khu công nghiệp: Trong 2-3 năm tới cũng có thể có tiềm năng tốt khi mà một số nhà đầu tư tại Trung Quốc và các quốc gia khác đang có những kế hoạch di dời công xưởng sản xuất của họ vào Việt Nam. Đây chính là miếng đất màu mỡ mà ai cũng mong muốn đầu tư. Tuy nhiên để có thể đầu tư được bất động sản công nghiệp vào thời điểm này thì không phải dễ dàng vì liên quan đến quy hoạch khu công nghiệp, hạ tầng giao thông... Theo đánh giá của chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, hiện tại vẫn chưa thấy một làn sóng đổ bộ của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ở thời điểm này thì cũng chỉ có một vài doanh nghiệp lớn vào Việt Nam nhưng chưa thấy sự dịch chuyển. Đặc biệt, trong bối cảnh cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đang dần được lắng dịu. Chính vì thế, việc di chuyển của một số doanh nghiệp Mỹ vào Việt Nam có lẽ sẽ không diễn ra một cách mạnh mẽ như là đã dự báo. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp thời gian qua cũng rất khác bất động công nghiệp 10-15 năm trước. Nếu như trước đây, người đầu tư vào bất động sản công nghiệp chỉ làm hạ tầng, sau đó họ chờ các nhà đầu tư đến thuê nhà xưởng, và nhà đầu tư phải tự làm nhà xưởng; nhưng hiện nay, hình thức kinh doanh bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã thay đổi, người đầu tư cũng có thể xây dựng hoàn thiện sẵn nhà kho, nhà xưởng rồi mới cho thuê. Bên cạnh đó, không chỉ có đầu tư nhà máy, xưởng sản xuất, mà việc cho thuê kho bãi cũng là hình thức đầu tư bất động sản công nghiệp có hiệu quả.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp: Đây là phân khúc hiện tại nhiều người đang quan tâm. Bởi vì diện tích đất nông nghiệp rất nhiều, hầu như tỉnh thành nào của Việt Nam cũng có bất động sản nông nghiệp. Nhưng liệu rằng đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có là mối lợi cho các nhà đầu tư hay không vẫn là câu hỏi vì họ không thể biến bất động sản nông nghiệp trở thành bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại hay bất động sản công nghiệp. Việc chuyển hóa bất động sản nông nghiệp thành các vùng đất mà có thể sử dụng như bất động sản loại khác là không dễ dàng, và cần phải có quy hoạch. Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, bất động sản nông nghiệp là phân khúc rất đáng được quan tâm, nhưng việc đầu tư vào bất động sản nông nghiệp hiện tại cũng chưa mạnh mẽ.

Xu hướng giá cao hơn

Kết quả khảo sát của Vietnam Report về xu hướng giá bất động sản năm 2021 đã chỉ ra tăng giá là xu hướng chủ đạo, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng thì có đến 56,25% chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng giá vẫn giữ nguyên và có đến 18,75% nhận định giá có thể thấp hơn dưới 10%.

Theo nhận định của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, mức tăng về giá trong năm nay là bao nhiêu hiện chưa thể dự báo chính xác khi chúng ta mới bước vào đầu năm 2021 và tình hình hiện đang rất khó đoán định. Tuy nhiên, có thể dự báo bất động sản cao cấp vẫn phát triển ổn định và giá có thể tăng từ 5%-10%. Bất động sản cho người có thu nhập trung bình cũng trong trạng thái phát triển tốt, với điều kiện tình hình kiểm soát được dịch bệnh, giá có thể tăng từ 5%-10%.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, cho đến nay có nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng liệu rằng sự đổ bộ ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài có diễn ra hay không, có lẽ chúng ta vẫn phải chờ. Bởi lẽ các nhà đầu tư nước ngoài trước khi đầu tư vào Việt Nam, họ cần xem xét các khu vực khác trên thế giới có tốt hơn ở Việt Nam hay không. Dĩ nhiên là các nước xung quanh nước ta cũng đang cạnh tranh cho bất động sản để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Singapore, và thậm chí ngay cả Philippines cũng đang tìm cách thu hút nguồn vốn vào bất động sản công nghiệp, vì thế chúng ta đang gặp phải sự cạnh tranh rất lớn. 37,5% chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report nhận định xu hướng tăng giá bất động sản khu công nghiệp có thể từ 10%-20%.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp năm nay được dự đoán có sự tăng giá tốt, có thể là 10% khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm và có nhiều sản phẩm. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam thì việc sử dụng chuyển biến đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất thương mại, đất thổ cư, là một điều cần thiết, tuy nhiên chúng ta cần bảo vệ ngành nông nghiệp – ngành chủ yếu đóng vai trò như trụ đỡ của nền kinh tế Việt Nam.

Xu hướng nhà thông minh

Theo đánh giá của chuyên gia và nhiều công ty thống kê cho thấy nhà thông minh được coi là xu thế phát triển tất yếu của thị trường nhà ở trong tương lai. Nắm bắt được xu hướng đó, nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh việc phát triển nhà thông minh để tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án của mình. Bằng ứng dụng trí tuệ nhân tạo AI kết nối các thiết bị trên nền tảng Internet vạn vật IoT, chủ nhân có thể điều khiển căn hộ từ xa thông qua ứng dụng trên điện thoại, hoặc trực tiếp vận hành thông qua hệ thống công tắc cảm ứng thông minh hay điều khiển bằng giọng nói. Trong khảo sát của Vietnam Report có 75,56% người biết và nghe về nhà thông minh trước đây và có đến 85,93% sẵn sàng sinh sống trong ngôi nhà thông minh.

Hình 6: Nhận định sự hiểu biết và sự sẵn sàng sinh sống trong ngôi nhà thông minh

Nguồn: Vietnam Report, khảo sát khách mua hàng bất động sản, tháng 3 năm 2021

Theo thống kê của công ty nghiên cứu Statista, thị trường nhà thông minh Việt Nam đạt doanh thu khoảng 83 triệu USD vào năm 2019 và dự báo quy mô thị trường này sẽ đạt khoảng 437 triệu USD vào năm 2023, tương đương tốc độ tăng trưởng dự kiến 51,7% trong giai đoạn 2019-2023.

Tuy nhiên, khảo sát của Vietnam Report với khách mua nhà đã chỉ ra top 4 lo ngại về ngôi nhà thông minh bao gồm: Giá cả; Độ bảo mật thông tin; Khả năng thực hiện tính năng của nhà thông minh; Độ tin cậy của công nghệ. Trong đó, chi phí cao cũng là trở ngại lớn nhất trong phát triển nhà ở thông minh, chi phí triển khai lắp đặt các thiết bị cho ngôi nhà thông minh thường rơi vào khoảng từ 50 triệu cho đến vài tỉ đồng nên đối tượng sử dụng phân khúc này thường là những người có thu nhập cao.

Hình 7: Top 4 lo ngại của khách mua nhà về ngôi nhà thông minh

Nguồn: Vietnam Report, khảo sát khách mua hàng bất động sản, tháng 3 năm 2021

Xu hướng: Dịch vụ bất động sản trực tuyến tiếp tục phát triển và bùng nổ

Với sự phát triển của cuộc cách mạng 4.0, công nghệ được xem là chìa khóa tạo sức bật cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Bên cạnh mô hình kinh doanh truyền thống, mô hình kinh doanh áp dụng chuyển đổi số đang từng bước chiếm lĩnh thị trường, tạo ra cuộc cạnh tranh mới. Hiện nay trên thị trường có hai loại hình doanh nghiệp phát triển ứng dụng công nghệ trong bất động sản (proptech), đó là doanh nghiệp bất động sản truyền thống thực hiện chuyển đổi số và doanh nghiệp start-up xây dựng nền tảng protech. Một số công ty bất động sản đã xây dựng được ứng dụng theo hành trình khép kín từ khâu giới thiệu sản phẩm cho đến khi đưa vào vận hành.

Kết quả khảo sát của Vietnam Report với khách mua nhà vào tháng 3 năm 2021 cho thấy kênh thông tin tham khảo trước khi mua bất động sản được nhiều người lựa chọn nhiều nhất là từ Giới thiệu của bạn bè, người thân (68,15%); Diễn đàn chia sẻ, hội nhóm bất động sản (65,93%); Các chuyên trang về nhà đất trên internet (35,36%); Công ty tư vấn, môi giới (35,36%). Ngoài ra, cũng có tới 16,30% người được hỏi tham khảo thông tin từ các app môi giới bất động sản và gần 2% người tìm hiểu qua các livestream. Bằng công nghệ thực tế ảo cho phép nhà môi giới mang hình ảnh thực tế của ngôi nhà đến với khách mua mà không cần ra khỏi nhà trong bối cảnh dịch bệnh, hạn chế tiếp xúc đông người. Kết quả nghiên cứu của Vietnam Report cũng chỉ ra có 22,96% người đã từng sử dụng các app môi giới và sẽ tiếp tục sử dụng; 62,22% người chưa từng nhưng trong tương lai sẽ thử. Bên cạnh đó, vẫn có 11,85% người được hỏi chưa từng và không muốn dùng vì những lo ngại rủi ro trong việc bảo mật thông tin cá nhân, sợ bị lừa đảo.

Hình 8: Nhận định về giao dịch bất động sản trên các app ứng dụng môi giới bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, khảo sát khách mua hàng bất động sản, tháng 3 năm 2021

Top 5 chiến lược ưu tiên của doanh nghiệp thời kỳ hậu Covid-19

Kết quả khảo sát các doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report đã chỉ ra top 5 chiến lược ưu tiên của doanh nghiệp bất động sản trong thời kỳ hậu Covid-19. Bên cạnh chiến lược đảm bảo tốt hiệu quả, chất lượng của dự án hiện có và phát triển thương hiệu, sản phẩm mới như các năm trước, thì năm nay các doanh nghiệp lựa chọn thêm các chiến lược bao gồm: Thực hiện M&A, đầu tư mua lại các dự án bất động sản tiềm năng; Tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng để đáp ứng với bối cảnh mới và Tái cấu trúc lại bộ máy, nhân sự và các giải pháp kinh doanh theo hướng tinh gọn.

Hình 9: Top 5 chiến lược ưu tiên của doanh nghiệp bất động sản thời kỳ hậu Covid-19

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng 2 và tháng 3 năm 2021

Vietnam Report