Nhiều người tin rằng, thị trường bất động sản năm nay sẽ đứng trước nguy cơ thăng trầm như chu kỳ 10 năm trước và có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng, nhưng trên thực tế, những số liệu của quý 1 vừa qua lại cho thấy đà tăng trưởng với những tín hiệu khá khả quan.

Bà Lê Vũ Thanh Tâm, chuyên gia của Viện Kinh tế tài chính cho rằng, trải qua một năm đầy biến động mạnh, thị trường bất động sản đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện với tính thanh khoản tại một số phân khúc trở nên sôi động, nguồn vốn vay cho DN địa ốc trở nên đa dạng.

Nói về năm 2019, theo phân tích của bà Tâm, về tình hình kinh tế vĩ mô, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2019 được dự báo khả quan theo đà tăng trưởng tích cực của năm 2018 với tốc độ tăng trưởng kinh tế ước vào khoảng 6,8%, chênh lệch không nhiều so với tốc độ tăng 7,08% của năm 2018. Điều này giúp thị trưởng bất động sản hoạt động ổn định, không gặp xáo trộn gì lớn.

Trên thực tế, nỗi lo về vốn cũng được thị trường bất động sản dần thích nghi và hóa giải khi hai năm liên tiếp ngân hàng thực hiện siết tín dụng cho vay bất động sản. Cùng với đó để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều DN bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án. Bên cạnh đó, là huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng. Điều này đã tạo niềm tin để các DN bất động sản duy trì hoạt động và gặt hái thành quả.

Đáng chú ý, theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) quý 1 đạt 10,8 tỷ USD, tăng 86,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong số này, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư 778,2 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam nhận xét từ khi có Luật Nhà ở, bình quân mỗi năm cả nước đã phát triển thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở.

Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, mục tiêu mỗi năm cũng sẽ tăng trung bình 1 m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, mục tiêu là phát triển 100 triệu m2 nhà ở/năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ, giao thông, đô thị khác. Đây là cơ hội và mảnh đất màu mỡ để các DN nước ngoài quan tâm, nhất là khi Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương.

Bối cảnh đó đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, mở ra nhiều cơ hội cho người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam. Dư địa lớn vẫn chờ thị trường phát triển.

Cùng với đó, Nhà nước đang chủ trương thắt chặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư làm cho thị trường bất động sản năm 2019 hạ nhiệt, và nhiều khả năng giá thị trường bất động sản ở nhiều nơi đặc biệt là Hà Nội và TP HCM khó tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau.

Khảo sát của Cty JLL cho thấy trong quý 1-2019, số lượng DN mới trong lĩnh vực bất động sản được ghi nhận là 1.548 đơn vị, tăng 26,3% so với cùng kỳ năm 2018. Cùng đó, tỷ lệ đô thị hóa tiếp tục gia tăng nên ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung sẽ phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Tại thị trường Hà Nội, phân khúc bình dân đạt mức hấp thụ lên đến 76% trên tổng lượng căn hộ bán ra, cao gần gấp 2 lần so với quý 4-2018. Phần lớn lượng bán ghi nhận đến từ các dự án đã hoặc sắp hoàn thành. Nhu cầu mua để ở duy trì ở mức tốt, trong khi nhu cầu mua đầu tư đang có xu hướng giảm dần trong những quý gần đây. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra chiến lược sản phẩm vừa túi tiền bằng cách thu nhỏ diện tích căn hộ để nhắm đến thị phần gia đình trẻ.

Còn với hiện tượng sốt đất nền tại nhiều địa phương thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực. Các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Quý 1, thị trường bất động sản duy trì trật tự và ổn định, nguồn cầu và cung lớn dù thanh khoản không thay đổi lớn, song các chủ đầu tư vẫn chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án phù hợp. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản đều có đà phát triển tốt nếu tiếp tục có sự kiểm soát và điều chỉnh hợp lý. Đáng chú ý, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ tạo độ mở cho thị trường phát triển.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, một yếu tố đặc biệt quan trọng là các cơ quan quản lý Nhà nước cần liên tục hoàn thiện môi trường thể chế, chính sách, phù hợp hơn, hữu hiệu hơn và có tính kiến tạo hơn.

Nguyễn Đăng

Tổng hợp