Góc nhìn Chuyên gia

Trang chủ » Góc nhìn Chuyên gia » “Ma trận” pháp lí trong ngành Bất động sản Việt Nam

“Ma trận” pháp lí trong ngành Bất động sản Việt Nam

02/06/2020

Trải qua giai đoạn phát triển bùng nổ trong những năm trước, thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2019 đã có sự chững lại, mà một trong những nguyên nhân hàng đầu là vấn đề chồng chéo của luật pháp. Cần thay đổi cách tiếp cận trên cơ sở thị trường để quản lí nắm những khâu quan trọng nhất, tạo ra tính hiệu quả khi doanh nghiệp chủ động hơn và giảm áp lực cho hệ thống quản lí là quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ.

“Ma trận” pháp lí trong lĩnh vực Bất động sản

Là ngành có nhiều mối liên quan đến các ngành kinh tế khác như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, vận tải, du lịch…, sự phát triển của Bất động sản có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển của cả nền kinh tế nói chung. Sau giai đoạn trầm lắng 2010-2013, năm 2014, thị trường Bất động sản bắt đầu phục hồi chủ yếu ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Phân khúc nhà ở có sự sắp xếp lại, đối với khu vực nhà giá rẻ thì cung thiếu – cầu thừa, đối với khu vực nhà giá cao thì cung thừa – cầu thiếu. Thế nhưng sau giai đoạn khởi sắc và bùng nổ những năm sau đó, năm 2019, trước khi dịch COVID-19 phủ khắp toàn cầu với nỗi lo kéo theo suy giảm tăng trưởng kinh tế, thị trường Bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự chững lại, hàng loạt các dòng sản phẩm chung cư, nhà mặt phố, đất nền, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn… bị sụt giảm. Và kể từ khi dịch COVID-19 xuất hiện đến nay, nhiều hoạt động kinh tế đều bị ngưng trệ và tê liệt. Ngay từ đầu năm 2020, gần như không có hoạt động giao dịch buôn bán của thị trường Bất động sản, hiệu quả khai thác kinh doanh từ Bất động sản du lịch sụt giảm nghiêm trọng.

Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Thị trường Bất động sản đang có sự chuyển hướng. Một mặt, câu chuyện pháp lí được thắt chặt hơn, các dự án lậu bắt đầu được xử lí. Đồng thời, khung pháp lí còn nhiều lỏng lẻo, chồng chéo, dẫn đến tình trạng thị trường bị ngừng lại sau 5 năm phát triển mạnh.”

Sự lỏng lẻo về luật pháp, như phân khúc Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đến nay vẫn xử lí theo pháp luật hiện hành, nói cách khác là chưa có pháp luật phù hợp với cách thức phát triển Bất động sản du lịch khi các hình thức du lịch đã thay đổi khá nhiều trong vài năm trở lại đây. Rõ ràng, khi kêu gọi chuyển kinh tế du lịch phát triển thành kinh tế mũi nhọn, vấn đề pháp lí liên quan cũng cần thay đổi theo cách thức du lịch mới đã được hình thành. Kinh tế du lịch đang tiếp nhận phương thức kinh tế chia sẻ trong vận hành cơ sở lưu trú, nhưng tư duy quản lý phát triển hạ tầng lưu trú lại cứ muốn quy về kinh tế truyền thống.

Sự chồng chéo của luật pháp đang tồn tại trong lĩnh vực Bất động sản như một “ma trận”. Ngành Bất động sản đang chịu tác động chi phối của rất nhiều quy định, chính sách pháp luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu…

Đặc biệt, xét những khía cạnh liên quan đến Bất động sản, giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau. Chẳng hạn, để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư phải thực hiện theo Luật Đầu tư, nhưng lập Quyết định giao đất lại gặp vướng mắc bởi những quy định của Luật Đất đai nên không thể thực hiện được. Ngay đến trình tự thủ tục để thực hiện một dự án đầu tư cũng đầy sự chồng chéo khi Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai có quy định khác nhau. Để phê duyệt một dự án đầu tư theo đúng quy định pháp luật hiện hành là việc gần như không tưởng, đúng được luật này thì lại trái luật khác. Trong năm 2019 tại rất nhiều địa phương, số lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng 10% - 20% số lượng của năm trước.

Sự mâu thuẫn trong vấn đề pháp luật một mặt khiến các doanh nghiệp e dè, mặt khác làm giảm nguồn cung (trong khi lực cầu vẫn mạnh), dẫn đến áp lực đầu cơ, tăng giá hàng hóa Bất động sản, bong bóng sẽ tích tụ... Mặt khác, nhiều dự án đã được phê duyệt, đang đầu tư lại phải dừng lại chờ rà soát quá trình đã xẩy ra, vốn đã bỏ ra nằm yên, nguyên vật liệu xây dựng mua rồi cũng nằm yên, lãi tín dụng vẫn phải trả, nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, thiệt đơn, thiệt kép…

Tháo gỡ thế nào cho vấn đề chồng chéo pháp lí?

Sự chồng chéo về pháp lí là vấn đề không phải do ngoại cảnh mà do chính chúng ta tạo ra. Bởi vì hệ thống luật pháp nước ta hiện nay do các Bộ quản lí ngành soạn thảo, trong khi không có cơ quan nào để điều phối chung; cũng như còn tồn tại những hạn chế gây nên sự chậm chạp trong toàn hệ thống. Sự chồng chéo hay bất cập trong vấn đề pháp lí cũng không thể tháo gỡ một sớm một chiều. Tuy nhiên, nếu cần có sự sửa đổi hay đổi mới thì sự sửa đổi, đổi mới đó cần phù hợp với nhu cầu phát triển và thị trường; những ý kiến của bên pháp chế, tổ tư vấn và các doanh nghiệp trong ngành cũng cần được tổng hợp một cách xác đáng và hợp lí. Đất đai là địa bàn cho phát triển, nhưng việc sửa Luật Đất đai 2013 bị hoãn liên hồi, nay phải chờ tới 2022 may ra mới có.

Đặng Hùng Võ cho rằng, cách tiếp cận ngành Bất động sản hiện nay vẫn còn thiếu yếu tố thị trường, yếu tố quyền lực của Nhà nước có vai trò quyết định. Cụ thể như Luật Đất đai 2003 dựa vào cách tiếp cận thị trường, nhưng Luật Đất đai 2013 lại tiếp cận theo cách tăng thêm quyền lực cho Nhà nước. Trước đây, các nhà đầu tư có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường để thực hiện dự án đầu tư, nay nhận chuyển nhượng xong lại phải xin thuê đất đó của nhà nước. Đây là điều gây trở ngại cho thực thi pháp luật, bởi vì: (1) Các nhà đầu tư và doanh nhân sẽ không còn quyền chủ động, thị trường sẽ bị bó hẹp, “ách tắc” và phải chờ đợi quyết định của quản lí trong từng khâu nhỏ; (2) Làm gia tăng áp lực lên hệ thống quản lí, mà trước hết là những cán bộ chịu trách nhiệm trực tiếp. Hơn nữa, nhiều nhà quản lí ở cấp địa phương đã rơi vào vòng lao lý do sai phạm trong sử dụng thẩm quyền gây thiệt hại cho Nhà nước. Rủi ro pháp lí cao làm cho nhiều nhà quản lí không muốn thực hiện thẩm quyền nữa, thị trường theo thế mà dừng lại.

Theo ông, nếu đẩy cao yếu tố thị trường hơn – hay nói cách khác là thay đổi cách tiếp cận, chuyển sang cách tiếp cận thị trường – lúc đó, vai trò tác động của quản lí sẽ hiệu quả hơn. Quản lí chỉ cần nắm những khâu trọng yếu, còn thị trường sẽ ít phải chịu áp lực từ hệ thống quản lí dày đặc mà lại có nhiều xung đột pháp luật nên phát triển mạnh hơn.

Thực tế, ngay từ đầu năm đã có những tín hiệu tích cực như Bộ Xây dựng đã có văn bản tháo gỡ cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch có những quy định cho sản phẩm, Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cho các địa phương về việc cấp sổ hồng, sổ đỏ đối với loại hình này… Tuy đây mới chỉ là động thái bước đầu, nhưng cũng là dấu hiệu cho thấy Nhà nước và các Bộ, ban, ngành đang cố gắng tháo gỡ các vướng mắc cho những doanh nghiệp trong ngành. Nhưng nhìn sâu hơn, những cố gắng của các Bộ về hoàn thiện pháp luật vẫn chưa “trúng huyệt” nên chưa có tác động tích cực vào phát triển thị trường. 

Bên cạnh vấn đề pháp lí, dịch COVID-19 cũng đang làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu. Theo đó, những dự báo cho thị trường Bất động sản năm 2020 bắt buộc phải điều chỉnh: Từ những dự báo theo hướng tốt, trung bình và khó, nay điều chỉnh thành mức trung bình, khó và rất khó, nhất là với phân khúc Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

Bài học từ những cuộc khủng hoảng trước đây đều cho thấy sự vực lại thị trường cần cả một quá trình. Vấn đề về dịch bệnh sẽ được xử lí, cùng với những quyết tâm và giải pháp của chính quyền, những động thái của địa phương nhằm tiếp tục khơi thông các dự án Bất động sản. Nhưng quá trình vực lại sẽ cần sự chung tay của tất cả các thành phần, từ Chính phủ, các Bộ, ban, ngành, địa phương đến các doanh nghiệp, tổ chức, hiệp hội và cả cộng đồng mới thúc đẩy được cả nền kinh tế nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng.

“Việc tiêu cực không xảy ra sẽ tốt hơn, nhưng đây cũng là dịp để chúng ta rà soát, nắn chỉnh lại thị trường. Những việc chưa làm được thì chúng ta cố làm trong giai đoạn trầm lắng này, để có thể chuyển sang giai đoạn mới một cách nhanh nhất, tạo động lực mới cho thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn”, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Vietnam Report (thực hiện)

  




;

Văn bản gốc


;